רכישת דירה מקבלן היא ללא ספק התחייבות כספית גדולה עבור כל רוכש, בטח מי שזאת הדירה הראשונה שקנה בחייו. זאת גם הסיבה שחובה לשכור את שירותי של עורך דין מקרקעין שילווה אתכם לאורך כל התהליך, כדי למנוע הוצאה של כספים מיותרים או מפח נפש בשל התנהלות לא נכונה.
בעת רכישה של דירה מקבלן אנו מתחייבים לסכום כספי הגדול ביותר בחיינו עד כה, ועל כן חובה לקבל שירות יעוץ וליווי משפטי של עורך דין לאורך כל התהליך. כאשר רוכשים דירה מקבלן יש את חוק מכר דירות המעמיד הגבלות ותנאים לקבלן ונועד “להגן” על הקונה, אך הוא איננו מקיף או רלוונטי לנושאים רבים שיש לקחת בחשבון לפני קניית דירה מקבלן.
מדוע צריכים עורך דין לקניית דירה מקבלן?
בעת רכישת דירה מקבלן יש חוזה רכישה סטנדרטי אותו מציג הקבלן לרוכשים. הקבלן מתעקש על קיום החוזה במלואו וכפי שנכתב על ידי עורכי הדין שלו. כמובן שאלו עורכי דין ששומרים על האינטרסים של הקבלן ולכן תוכן ההסכם הוא לטובתו באופן מובהק בנושאים רבים.
על פי עו”ד אביב גלמן, עורך דין מקרקעין בחיפה, חובה לעבור על החוזה שמוצע לכם עם עורך דין קניית דירה מטעמכם כדי שיעיר הערות על החוזה שקיבלתם ויציין מה מומלץ לנסח אחרת ומה חובה לשנות ולא להסכים עם הכתוב בחוזה. במקרים רבים מדובר על סעיפים רבים שיש למחוק או לשנות כדי שיהיו הוגנים עבור הקונים ולא רק עבור הקבלן.
בין הנושאים שעורך דין מתמקד בהם בעת קניה של דירה מקבלן:
- המצב הקנייני של הקרקע – האם לקבלן יש זכויות בנייה להקמה של הפרויקט, ובנוסף לכך האם אין מניעה משפטית מכל סוג שהוא נגד הקבלן כדי להקים את הבניין בקרקע המצוינת.
- קיומו של היתר בנייה – קבלנים רבים “רצים” עם מכירת דירה עוד לפני שקיבלו את כל היתרי הבנייה הרלוונטיים, דבר שמסכן את ביצוע הפרויקט בכלל או יכולים לעכב את מועד המסירה של הדירות בסיומו. יש לבדוק שיש היתר בניה עבור רישום בית משותף ואם אין כזה לקבוע תאריך יעד שמחייב את הקבלן להציג היתר כזה או שהעסקה מבוטלת.
- בדיקת קיומה ותוקפה של ערבות בנקאית או ערבות מתאימה אחרת לפי חוק המכר – על פי חוק מכר דירות על הקונה לקבל ערבות בנקאית מהקבלן לביצוע הפרויקט ועמידה בהתחייבויות שלו. הערבות תוחזר לקבלן רק לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה ברגע קבלת החזקה על הדירה.
- מועד מסירה ותנאים למסירה – הדירה תימסר לקונה לא יאוחר מתאריך עליו מתחייב הקבלן וזאת כאשר יש טופס 4 לאכלוס. בנוסף לכך יש לציין שהדירה תיחשב ראויה למסירה רק בתנאי שהתשתיות מוכנות למגורים (ביוב, חשמל, גז, מין והן הלאה).
- לוח תשלומים – חובה להגדיר לוח תשלומים בקניית דירה שמקביל לשלבים שונים של הבנייה, וגם לוקח בחשבון את מקור הכספים – למשל כספים שיגיעו מדירה שמוכרים כדי לקנות את הדירה הנרכשת. כל תשלום לקבלן יועבר בהתאם לשלב אליו הגיע על פי ההסכם כאשר חלק מהסכום יימסר בסיום הפרויקט. כמו כן יש לציין קנסות של הקבלן במקרים של איחור בהתקדמות הבנייה או מסירת הדירה לידי הקונה.היערכות להוצאות נוספות – צריך לקחת בחשבון הוצאות נוספות כגון מס רכישה, הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, עלויות חיבור לתשתיות, תשלום בגין שדרוגים ושיפורים
עורך דין מטעם קונה דירה מקבלן הוא שירות הכרחי שיש לקחת בחשבון עוד לפני כל חתימה על חוזה או התחייבות כלשהי כלפי הקבלן. לעתים יעוץ משפטי חוסך טעויות רבות ואין כל ספק שרק חוזה שבו יש דאגה לאינטרסים של הקונה ולא רק של הקבלן, הוא הסכם הוגן וראוי.